Wenn Sie Eigentümer einer bebauten Immobilie sind, dann können Sie in Ihrer Steuererklärung unter bestimmten Voraussetzungen die Abschreibung auf Immobilien geltend machen. Durch Abschreibungen bei Immobilien senken Sie Ihre Steuerlast und verschaffen sich Liquiditätsvorteile.
Rechtsanwältin Kerstin Züwerink-Roek ist Fachanwältin für Steuerrecht und zugleich Fachanwältin für Gewerblichen Rechtsschutz. Die langjährig erfahrene Anwältin berät bundesweit Immobilieneigentümer in allen steuerrechtlichen Fragen rund um Immobilien.
Die Berliner Rechtsanwältin erläutert Ihnen die geltenden Abschreibungsregeln sowie die Möglichkeiten der Festlegung einer sachgerechten individuellen Abschreibungsdauer.
Grundregeln der Abschreibung bei Immobilien
Grundlage der Abschreibungen (Absetzung für Abnutzung, AfA) sind insbesondere die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des auf dem Grundstück befindlichen Gebäudes sowie die «betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer» des Gebäudes.
Die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer gibt an, wie lange ein Gebäude voraussichtlich wirtschaftlich genutzt werden kann. Insbesondere bei (gebrauchten) Bestandsimmobilien wird auch der Begriff der Restnutzungsdauer verwendet.
Die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer (beziehungsweise Restnutzungsdauer) bestimmt unmittelbar die Abschreibungsdauer und damit den jährlichen linearen Abschreibungssatz.
Aufgrund der individuellen Umstände des Einzelfalls kann die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer von der tatsächlichen Restnutzungsdauer abweichen.
Wichtige Hinweise:
Abschreibungen auf selbst genutzte Wohngebäude sind generell nicht möglich.
Außerdem kann der Bodenwert eines Grundstücks nicht abgeschrieben werden, da Grund und Boden keiner Abnutzung unterliegen.
Die Ermittlung von Abschreibungsdauer und jährlichem Abschreibungssatz
Der jährliche Abschreibungssatz auf Immobilien korrespondiert unmittelbar mit der Gesamtabschreibungsdauer:
Bei linearer Abschreibung verteilt sich die Gesamtabschreibung auf gleich hohe Jahresbeträge. Bei kürzerem Abschreibungszeitraum darf also ein höherer Abschreibungsbetrag in der jährlichen Steuererklärung angesetzt werden.
Für die Ermittlung der Abschreibungsdauer kommt es grundsätzlich auf das Alter des Gebäudes und dessen Gesamtnutzungsdauer an (§ 4 Absätze 1 und 2 ImmoWertV, Immobilienwertermittlungsverordnung).
Die Restnutzungsdauer wird gewöhnlich als Zeitdifferenz zwischen Gesamtnutzungsdauer und dem Alter des Gebäudes ermittelt (§ 7 Absatz 3 Satz 2 ImmoWertV). Individuelle Gegebenheiten können die Restnutzungsdauer jedoch verlängern oder verkürzen.
Für die lineare Abschreibung auf Immobilien gelten grundsätzlich folgende jährliche Abschreibungssätze:
Betriebsgebäude (mit Bauantrag ab dem 1. April 1985): 3 Prozent,
alle sonstigen Gebäude:
a) Fertigstellung bis Ende 1924: 2,5 Prozent
b) Fertigstellung zwischen Anfang 1925 und Ende 2022: 2 Prozent,
c) Fertigstellung ab Anfang 2023: 3 Prozent.
(§ 7 Absatz 4 Einkommensteuergesetz, EStG)
Der Nachweis einer verkürzten Restnutzungsdauer erfolgt regelmäßig durch ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen.
Ein Beispielsfall: Fachanwältin setzt sich fachkundig und engagiert für eine sachgerechte Abschreibungsdauer bei Immobilien ein.
Ein Mandant der Rechtsanwältin hatte eine gebrauchte Immobilie erworben. Das Gutachten eines Sachverständigen wies eine tatsächliche Restnutzungsdauer des Gebäudes von 25 Jahren nach. Das begründet eine jährliche Abschreibung von 4 Prozent.
Das Finanzamt legte seinem Einkommensteuerbescheid jedoch nicht die gutachterlich bestätigte verkürzte Restnutzungsdauer, sondern die längere betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer zugrunde. Damit reduzierten sich jährlichen Abschreibungsmöglichkeiten des Immobilieneigentümers erheblich.
Die Rechtsauffassung des Finanzamts: Zugrundelegung des betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer
Die durch das Wertgutachten ermittelte verkürzte Restnutzungsdauer erkannte das Finanzamt aus folgenden Gründen nicht an:
Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) dient als Grundlage für die Berechnung von Immobilienwerten. Das Finanzamt erklärte jedoch, dass eine Ermittlung der Nutzungsdauer nach der ImmoWertV noch keinen sachgerechten Grund darstelle, von der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer abzuweichen.
Zudem fehle es an ausreichenden Begründungen hinsichtlich einiger Faktoren, die für den Immobilienwert von wesentlicher Bedeutung seien.
Außerdem sei eine mögliche Nachfolgenutzung für Immobilie nicht berücksichtigt worden.
Das vorgelegte Gutachten genüge daher nicht den Anforderungen der Leitlinien des Bundesfinanzministeriums zur AfA von Gebäuden (BMF-Schreiben vom 22. Februar 2023).
Berliner Fachanwältin: Rechtsauffassung des Finanzamts nicht mit Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs vereinbar
Die erfahrene Fachanwältin für Steuerrecht war davon überzeugt, dass die Auffassung des Finanzamts nicht rechtskonform war. Sie legte daher im Auftrag ihre Mandanten Einspruch gegen den Steuerbescheid ein.
Denn das BMF-Schreiben vom 22.03.2023 diente der Umsetzung der höchstrichterlichen Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs zur Ermittlung der tatsächlichen Nutzungsdauer von Gebäuden (BFH-Urteil vom 28. Juli 2021, Aktenzeichen IV C 3).
Der Bundesfinanzhof hatte in diesem Urteil (siehe Rn. 8) entschieden, dass als Nachweis für eine kürzere tatsächliche Restnutzungsdauer nicht nur ein (von den Finanzbehörden häufig gefordertes) Bausubstanzgutachten dienen kann, sondern ebenso jede andere Darlegungsmöglichkeit anzuerkennen sei – insbesondere ein Nachweis gemäß ImmoWertV. Gegen diese Vorgaben des Bundesfinanzhofs hat das Finanzamt mit seiner generellen Ablehnung von Wertermittlungsansätzen nach der ImmoWertV offenkundig verstoßen.
Der Bundesfinanzhof spricht sich auch «gegen eine Verengung der Gutachtenmethodik oder eine Festlegung auf ein bestimmtes (Wert-) Ermittlungsverfahren» aus (BFH v. 28.07.2021, IX R 25/19, Rn. 22).
Gemäß § 6 Absatz 1 ImmoWertV dürfen zur Wertermittlung verschiedene Verfahren herangezogen werden – nämlich das Vergleichswert-, das Ertragswert- und / oder das Sachwertverfahren. Auf eines dieser rechtlich zugelassenen Wertermittlungsverfahren hatte sich der Gutachter gestützt.
Von der Rechtsprechung wurde außerdem entschieden, dass bei der Feststellung der Restnutzungsdauer gemäß ImmoWertV keine strengeren Anforderungen gestellt werden dürfen als bei anderen Wirtschaftsgütern («keine erhöhte Nachweispflicht»: Urteil Finanzgericht Köln vom 23.01.2001, Aktenzeichen 8 K 6294/95).
Nicht zuletzt teilen auch Rechtswissenschaftler die Auffassung, dass eine Anforderung, dass die Restnutzungsdauer nicht anhand der Modellansätze nach der ImmoWertV bestimmt werden dürfe. Diese sei „nicht sachgerecht“, widerspricht der aktuellen BFH-Rechtsprechung und ist daher nicht haltbar (siehe Brandis / Heuermann, Ertragsteuerrecht, 170. EL, Dezember 2023, Rn. 522).
Fazit: Das vorgelegte Wertgutachten ist für steuerliche Zwecke anzuerkennen
Aus dem Urteil des Bundesfinanzhofs ergibt sich, dass das vom Mandanten der Fachanwältin vorgelegte Wertgutachten für steuerliche Zwecke anzuerkennen ist.
Sollte das Finanzamt daher einem Einspruch gegen den Einkommensteuerbescheid nicht stattgeben, so wird die Berliner Fachanwältin ihren Mandanten auch bei einer Klage vor dem Finanzgericht tatkräftig unterstützen.
Erfahrene Fachanwältin in Berlin: engagierte und kompetente Unterstützung bei allen steuerrechtlichen Fragen rund um Abschreibung bei Immobilien
Wenden Sie sich bei allen steuerrechtlichen Fragen zu Ihrer Abschreibung bei Immobilien an die Berliner Fachanwältin Kerstin Züwerink-Roek und lassen Sie sich fachkundig beraten.
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